Kontorhotel: Den ultimative guide

Det her er den mest omfangsrige guide til dig, der vil finde ud af, om et kontorhotel er det rigtige valg for din virksomhed.

Her finder du ikke kun svar på dine spørgsmål om kontorhoteller, men vi stiller dig fire spørgsmål, som rykker din virksomhed tættere på at finde det rigtige kontor for jer.

Der er mange skridt på vejen fra kontorsøgning til indflytterfest, og mindst lige så mange faldgruber undervejs. Derfor har vi lavet den her guide, hvor du finder alt, hvad du skal vide om kontorhoteller uanset om du lige er begyndt at lede eller har været til fremvisninger.

Kontorhotel - som begreb - kan måske lyde en smule støvet, men det er faktisk forkert. For selvom konceptet stammer fra 70’erne, så er støvet for længst væk. I dag er det i kontorhoteller, man finder nogle af de absolut fedeste kontorlokaler, og nogle af hotellerne ligger på de dyreste adresser i byerne.

Herunder kan du få del af den viden, vi har indsamlet omkring kontorhoteller gennem årene. Hvis du læser med her, kan du blive klogere på, hvad et kontorhotel er, hvad det koster at bo der, hvilke typer af kontorhoteller der er, hvorfor stadig flere virksomheder vælger at flytte ind på et, og hvorvidt det bedst kan betale sig at finde sit eget kontor eller vælge et kontorhotel.

Hvad er et kontorhotel?

Et kontorhotel er kontor verdens svar på - nå ja - et hotel, som du kender det fra ferien. For når din virksomhed checker ind på et kontorhotel får i jeres eget lukkede kontor, og der er som oftest en receptionist tilknyttet, der kan tage imod kunder og samarbejdspartnere eller passe jeres telefon.

Derudover behøver I ikke at tænke på hverken støvsugning, fylde hverken mandelskåle eller kaffekander op i mødelokalerne - det klarer personalet nemlig. Den her lidt plug-n-play inspirerede tilgang til kontorlokaler er et af de kendetegn, der er særlige for kontorhoteller, og som får flere virksomhedsejere til at vælge netop den her form for kontorer.

Det er netop derfor at feriehotellet er en perfekt beskrivelse af, hvad man får med, når man checker ind på et kontorhotel. For der er ofte et flot receptionsområde, hvor man får det vigtige gode førstehåndsindtryk og der er ansatte, der tager sig af rengøring, roomservice og alle de andre praktiske gøremål, du slipper for at tænkte på. Alt det får du med, når din virksomhed flytter ind i et kontorhotel.

Det at undgå at bruge tankevirkesomhed, timer og penge på det praktiske er også en af de overvejende årsager til at stadig flere virksomheder vælger kontorhotellet fremfor at have eget kontor, men det viser sig faktisk, at det også kan være en god forretning, men det vender vi tilbage til.

Se vores udvalg af kontorhoteller

Vi har besøgt alle de vigtigste kontorhoteller fra Indre by til et godt stykke på den anden side af Valby Bakke, så du ikke behøver tage turen. I stedet kan du se de videoer, 3D-scanninger, billeder og beskrivelser vi har på alle kontorhotellerne.

Men hvad er priserne på et kontorhotel egentlig?

Du kan finde kontorhoteller i landets største byer som Aalborg, Odense og Aarhus, men den største koncentration af kontorhoteller finder du i København. På vores side kontorhoteller i København kan du læse meget mere om de fantastiske kontorhoteller, der findes i hovedstaden.

Prisen for et kontorhotel er vigtigt. Det ved vi, for mange virksomheder fastsætter et budget, før de overhovedet går i gang med at lede efter et nyt kontor. Men en af udfordringerne mange møder, når de så går i gang med deres kontorsøgning, er at det er svært at gennemskue priserne på mange platforme.

Hvis i leder efter et kontorhotel udenfor København, er priserne i et noget andet leje, men hvis i leder efter kontorhotel i København, kan i se mere her. Gennemsnitligt kan i dog regne med at skulle af med nedenstående priser per medarbejder om måneden i et kontorhotel i Aarhus, Odense og København. Priserne per medarbejder afhænger i høj grad også af, hvilke typer af kontorpladser du leder efter, de tre typer kan du læse om herunder.

Priserne kan måske synes høje, når du sammenligner med erhvervslejemål, men det viser sig, at regnestykket ikke stopper ved huslejen. Faktisk er huslejen som oftest den mindste udgift til en kontorplads i et erhvervslejemål, det kan du læse mere om her.

Hvilke type af pladser er der på et kontorhotel?

Kontorhoteller er typisk kendt for de lukkede kontorer, men mange kontorhoteller udbyder i dag tre typer af kontorlokaler, så der er mulighed for at finde noget, der matcher præcis dine behov. Der findes lukkede kontorlokaler, faste pladser og fleksible pladser, og herunder kan du læse, hvilke fordele og ulemper de tre præsenterer.

Lukket kontorlokale

Et lukket kontor er et lokale, hvor i har mulighed for at låse døren, når i går og lukke den i løbet af dagen som det passer jer. Det minder i den forstand om et klassisk erhvervslejemål. Der kan være plads til alt fra to til 100 pladser i lukkede kontorer i kontorhoteller.

Vi oplever at den absolut mest populære type af kontorer i kontorhotellerne er det lukkede kontor. Her får du mulighed for at lukke døren, og afholde interne møder uforstyrret. Samtidig skal du ikke tage hensyn til andre med hensyn til jeres støjniveau, eller at I bliver forstyrrede i jeres arbejde ved, at nogen bruger lokalet til gennemgang til et toilet eller lignende. En af de helt store fordele ved lukkede kontorer er, at man selv styrer hvor mange arbejdspladser, der skal være på de kvadratmeter man har lejet. For eksempel har vi set tomands-virksomheder leje et lokale med plads til fem. Så bruger de den overskydende plads til mødeaktivitet med kunder og lignende.

En af ulempe - afhængig af hvem man er - ved at have et lukket kontor, er at det naturligvis er sværere at komme i kontakt med de andre lejere, så hvis man vil have et socialt eller professionelt netværk gennem kontoret, kræver det at i er mere opsøgende.

Faste pladser

Faste pladser er typisk del af et åbent miljø på kontorhotellerne. Vi oplever tit, at det i realiteten er et lukket lokale hvor der måske er plads til 12 skriveborde, som man så kan leje som enkeltperson eller team.

Det gode ved en fast plads er, at man har sin faste arbejdsstation, man kan have sin computerskærm og børnebillederne stående på bordet, velvidende at man ikke skal bekymre sig om de står de næste dag. Når du vælger at sidde i et halv-åbent kontormiljø med en fast plads er resultatet ofte, at man kommer hinanden ved i lokalet og at man får nye relationer.

En ulempe er, at udlejer ofte har meget svært ved at bedømme hvordan folk driver deres forretning når de flytter ind. Så hvis, der pludseligt kommer en person i lokalet som snakker i telefon hele dagen, bliver det hurtigt et problem for de andre lejere. Andre kan savne, at de har muligheden for at lukke en dør og føre en fortrolig samtale.

Fleksible pladser

En fleksibel plads på et kontorhotel er et alternativ til at arbejde på cafeer, derhjemme eller hos dine kunder. Her har man ikke en fast plads, men der er altid en man kan få, og man har adgang til mødelokaler og de andre services, der kendetegner kontorhoteller.

Fleksible pladser er en ret ny opfindelse kontorhoteller landet over har implementeret. På trods af det, så er det et koncept, der er ekstremt populært. Det gode ved en fleksibel plads er, at man får en fin adresse til virksomheden og et samlingssted, hvor man kan være indtil man tager ud til en ny kunde eller lignende.

En ulempe her, er at det kan være sværere at skabe en social relation med de andre beboere, da de ikke nødvendigvis er der samtidig med dig. Samtidig skal du tage dit habengut med, når du forlader pladsen om aftenen.

Eksklusivt, kreativt eller professionelt kontorhotel - der findes en type til alle.

Ligesom der i hotelverdenen er en verden til forskel på at checke ind i på et lufthavnshotel og D’angleterre ved i Københavns indre, findes der et stort udbud af kontorhoteller, der varierer i forhold til indretning, indhold og funktion.

Eksklusive kontorhoteller

Det er her du finder de femstjernede oplevelser. Hvis du flytter ind i de her kontorhoteller får du de bedste lokationer, men oveni det er der tit gode historier i de gamle bygninger. Var det for eksempel noget at checke din virksomhed ind på et kontorhotel med udsigt til Kgs. Nytorv, hvor H.C. Andersen spiste aftensmad hver torsdag i mødelokalet?

Du finder indreting og serviceniveau i verdensklasse, der både tager sig af alt det praktiske, men også kan fortælle historierne, som bygningerne rummer. I København findes nogle af landets bedste kontorhoteller, hvor du kan se ægte Michael Kvium-værker og sågar også få havkig til Øresund.

De eksklusive kontorhoteller er oplagte for dig, hvis du gerne vil tage imod kunder, kollegaer og samarbejdspartnere i rammer, der imponerer og inspirerer jer.

Professionelle kontorhoteller

Her finder man kontorverdens svar på plug-n-play, hvilket nok er en af grundene til at denne type af kontorhoteller er i høj kurs. Her er der nemlig fokus på, at tingene bare skal fungere. Skulle en pære springe eller internettet gå ned, er der nogen, som tager sig af det for dig. Det er samtidig ikke steder, hvor der er en forventning om social omgang med de andre beboere.

Grunden til at de her kontorhoteller er foretrukket af erhvervsfolk, er på grund af den professionelle stemning, der karakteriserer de her steder. Disse kontorhoteller er nemlig indrettet både smagfuldt og stilrent.

Den her kategori af kontorhoteller tiltaler typisk dem, der overvejer eget erhvervslejemål, men som gerne vil undgå alle de driftsmæssige hovedpiner og omkostninger, der følger med. Ydermere vælger mange denne type af kontorhoteller på grund af den professionelle atmosfære.

Kreative kontorhoteller

Det her er en relativt ny type af kontorhoteller, der udfordrer, hvad et kontorhotel egentlig kan være. Det gør de fordi indretningen er i den klassiske HAY-tradition, service-niveauet er i den høje ende og placeringen er ofte central og eftertragtet.

De virksomheder, der vælger at flytte ind her, gør det fordi de får et godt mix af kreativitet, placering, service uden prisen nærmer sig de eksklusive kontorhoteller. Det er også en type af kontorhoteller, som der kommer flere af, fordi efterspørgslen er stor.

De kreative kontorhoteller tiltaler ofte innovative og kreative virksomheder. Men de kommer i alle størrelser og vi har hjulpet både enmandsvirksomheder og store teknologivirksomheder med at finde et kreativt kontorhotel.

IT- og tech-kontorhoteller

Det er svært at finde en, der tvivler på, at det er teknologi-virksomheder, der kommer til at stå for Danmarks vækst i de mange, kommende år. Mange af de kommende vækstraketter sidder på kontorhoteller, der har skabt miljøer, hvor der er fokus på mødet mellem iværksætteri og teknologi.

Derfor betyder det også, at man kan finde inspiration her, men måske også kommende medarbejdere og samarbejdspartnere. Oveni det får man reception, rengøring og kaffebrygning med.

Det er ikke kun startups, der checker ind på IT- og tech-kontorhoteller. Faktisk følger mange større virksomheder trop for at komme tættere på toptalenterne indenfor det højteknologiske felt.

Funktionelle kontorhoteller

Bauhaus - altså designtankegangen, ikke byggemarkedet - kunne ligge til grund for denne kategori. For her følger formen nemlig funktionen. Du får den nødvendige service og adgang til solid infrastruktur, der sørger for, at du ikke behøver at bruge for meget af dit liv i morgentrafikken.

Alle grundelementerne, der kendetegner kontorhoteller, får du med her. Men samtidig er det også muligt at finde den her type, når vi bevæger os længere væk fra bycentrum. Du får ikke fine lounger med dyr kunst i millionklassen, men du får, det du har brug for. For her går funktionen før formen. Kort sagt får du her et billigt kontorhotel med samme høje serviceniveau.

De funktionelle kontorhoteller er oplagt for dig, der ikke har behov for dyr indretning, men ikke bruge tid på kaffe- eller kopimaskiner, som strejker. Men måske også tager bilen på arbejdet hver morgen.

Typiske services som bliver tilbudt af kontorhoteller

Et kontor er mere end borde, stole og computerskærme. Faktisk bliver de fleste virksomheder overraskede over mængden af services, der faktisk hører til et kontor, når man selv står for det. Samme mængde af services får du med, når du rykker ind på et kontorhotel, hvor du som en del af lejen typisk vil få services som:

Hvis man leder efter en all-inclusive oplevelse, er der i mange kontorhoteller mulighed for at tilkøbe ekstra services, der gør kontorlivet lidt lettere:

Fire fordele ved at flytte i kontorhotel

Det er ikke kun den gode service, der får flere virksomheder til at vælge kontorhoteller fremfor traditionelle erhvervslejemål og lignende. Der er nemlig en række fordele ved at vælge de mere fleksible lejemål kontra deres let støvede modstykker. Her er fire af de fordele:

1. Serviceniveau i verdensklasse
   Hvor vigtig er service for dig? Hvis det er en del af din forretningsmodel at afholde mange fysiske møder, kan det være en konkurrencefordel at de besøgende bliver taget imod af professionel og smilende receptionist, når de træder ind af døren, som sørger for at de bliver vist hen til dig eller et mødelokale, hvor kaffen står dampende klar.
2. Brug din tid rigtigt
   Hvad er din tid værd? Alles tid er lige værdifuld som udgangspunkt, men når vi går på arbejde, er det sådan at nogle formår at sælge deres timer til en højere pris end andre. Tag advokater og konsulenter som eksempel. I de erhverv kan det ikke betale sig, at bruge tid på andet end deres forretning. På bundlinjen giver det derfor højere, sorte tal, når de betaler sig fra at brygge kaffe og tømme opvaskemaskine.
3. Rammer der inspirerer og imponerer
   Er det er vigtigt for dig, at dine medarbejdere, kunder og samarbejdspartnere bliver imponerede og inspirerede over dyrt, dansk design og indbydende indretning med velovervejede velourmøbler? Så er de ekslusive kontorhoteller en genial genvej. Det kræver nemlig en større investering at etablere sådan et miljø selv.
4. Fleksibilitet on-demand
   Hvor er i om ti år? En af de tungest vejende argumenter for kontorhoteller er fleksibiliteten. I dag ved de færreste virksomheder ved med sikkerhed, hvor de er om et år, men når vi snakker om fem, står de fleste af. Derfor er det svært at binde sig i flere år til et erhvervslejemål. De fleksible kontorhotelkontrakter med bindingsperioder ned til 1-3 måneder er derfor ofte et godt valg.

Hvem vælger kontorhoteller?

Hvis du aldrig har sat fod i et kontorhotel, kan det være svært at forestille sig, hvilke virksomheder der har deres daglige gang der. Vi har hjulpet mere end 1.000 virksomheder med at finde kontor, derfor ved vi, hvem der vælger kontorhotellet.

Den helt typiske beboer i et kontorhotel er SMV’erne altså de små og mellemstore virksomheder, der typisk består af 4-50 ansatte. De består af reklambureauer, PR-virksomheder og andre fra det kreative felt, men også advokater og konsulenter vælger i stigende grad kontorhoteller til.

En anden fast beboer man finder er de mere etablerede startups. De såkaldte scaleups. For når investeringen er sikret, skal der sættes skub i virksomheden, og der opstår et behov for at have kontorlokaler, hvor de kan sætte deres eget præg på rammerne, så de matcher deres arbejdsbehov og brand.

Den sidste type af beboere er af den slags, man måske ikke ville forvente at finde i et kontorhotel. Men mange større virksomheder vælger i stigende grad fleksible kontorløsninger i stedet for større domiciler. Det gør dem i stand til at tiltrække talenter, der ikke stiller sig tilfredse med transporttider til forstaden.

Kontorhotel eller eget kontor, den endelige afgørelse!

Mange af de virksomheder, der overvejer at flytte i kontorhotel, går samtidig og drømmer om at spare penge ved at flytte i deres eget erhvervslejemål. Men selvom du faktisk sparer på den månedlige husleje, så viser undersøgelser at den post kun udgør en tredjedel af de udgifter, der er forbundet med kontorpladser.

En af de største udfordringer, vi hører om, er, hvor svært det er at sammenligne priserne på kontorhoteller og erhvervslejemål. Det er der virkelig god grund til. For det er lidt ligesom at sammenligne prisen på et hotelværelse og en Airbnb.

I et erhvervslejemål får du oplyst hvad kvadratmeterne koster om måneden samt, hvad den årlige driftsudgift er. Men hvad så med kontormøbler, rengøring måske også en receptionist og så videre. Der må de fleste gribe til Excel eller lommeregneren for at gennemskue sammenhængen. Men mange giver - forståeligt nok - op på forhånd, det er komplekst.

Når det kommer til kontorhoteller er gennemskueligheden i top her ser man den samlede pris for lokale inklusive services - tryk på inklusiv men det vender vi tilbage til - per medarbejder, men det kan nogle gange være en hæmsko. For det kan let komme til at fremstå dyrt. For når man sammenligner priserne for et kontorhotel med en lav månedlig husleje divideret ud på antal medarbejdere i erhvervslejemål, så virker valget indlysende.

Men huslejen er faktisk kun 30 procent af den samlede omkostning til en kontorplads. Det viser en analyse fra FM3, der er eksperter i at rådgive ejendomsejere og lejere i at håndtere deres ejendomsbehov.

Kontorservice- og drift udgør faktisk de resterende 70 procent, der går til kaffebrygning, forsikring, receptionisten, indretning, IT og så videre. Det betyder at det i gennemsnit koster en virksomhed mellem 5.000 og 6.000 kroner per medarbejder for en kontorplads i et erhverslejemål, og så er kontorhotellet jo pludselig den billigste løsning.

En god tommerfingerregel er, at dine serviceomkostninger som minimum udgør samme beløb som dine udgifter til husleje og årlig drift - og i mange tilfælde højere. Hvis du vil undersøge forskellen nærmere kan du bruge vores værktøj.

Oveni det er den immaterielle omkostning ved erhvervslejemål. Det er al de tanker og tid, du bruger på at løse praktiske problemer, som i stedet kunne have været brugt på at tænke på din forretning.

Fire spørgsmål, der leder dig på vej mod det rigtige kontorhotel

I dag udgør kontorhoteller end lille dråbe i det massive kontorhav. Mindre end en procent af det danske kontormarked er i denne fleksible kategori, men i 2030 spår ejendoms- og investeringsvirksomheden JLL at det tal stiger til 30 procent!

Alligevel er det allerede i dag svært at navigere på markedet. Vi plejer at sige, at det er nemt at finde et kontor, men at finde det rigtige, det er svært. For hvad har du egentlig brug for, når det kommer til stykket: er det mødelokalerne eller receptionen, der er vigtigst, og skal kaffen også være både god og gratis?

Vi oplever at mange virksomheder aldrig finder svar på de spørgsmål, mens nogle aldrig får stillet dem.

Så uanset om I skal flytte i morgen eller om et halvt år, giver det god mening at få hjælp udefra. Vores kontorspecialister har hjulpet mere end 1.000 kunder med at finde kontorpladser, og de sidder klar ved telefonerne til at besvare de spørgsmål du har, og dem du ikke er klar over - ganske gratis.

Men før i hører fra os, er her fire spørgsmål - som vi af erfaring ved - får jer på den sti, der leder jer hen til et kontorhotel, der matcher jeres arbejdsbehov og brand.

1. Hvad er jeres image nu - og i fremtiden?
   Vil i have et skilt bøjet i neon, tunge velourmøbler eller funktionel simplicitet. Man kan få noget, men ikke det hele. Netop fordi der så mange forskellige kontorhoteller, så er bevidstheden omkring jeres brand og image vigtige pejlemærker når i skal navigere markedet.
2. Hvor vil i gerne bo?
   Kommer jeres kunder kørende til jer i bil, så er centrum nok ikke det oplagte valg i stedet bør i kigge steder, hvor der er indfaldsveje og lignende. Men det er også relevant at tænke på, hvor lang transporttid jeres medarbejdere får nu og i fremtiden.
3. Hvad må det koste?
   Man kommer ikke udenom prisen. Af erfaring ved vi, at mange virksomheder starter med et lidt for lavt budget. Få tænker over, hvor lille en del kontorpladsen udgør af den samlede omkostning per medarbejder. Ratioen er ofte 10-90 mellem kontorplads og løn. Det nytter ikke noget at rekruttere talentfulde medarbejdere, hvis man sætter dem til at arbejde i ikke-optimale omgivelser.
4. Hvad kan du undvære?
   Det kan måske synes lidt underligt, at bede jer om at tænke over jeres ønsker og behov, for så at sige at i ikke kan få det hele. Men det er sådan, det er. En succesfuld rejse fra kontorsøgning til indflytterfest kræver kompromisser. Så tænk over, hvad der er vigtigst for jer?

Men ærlig talt, så er det en jungle derude. Derfor sidder vores kontorspecialister klar, til at besvare spørgsmål og guide dig videre på vej mod et kontorhotel, der matcher dine behov - helt gratis. Hvis du leder efter et kontorhotel i København, kan du selv lede videre i vores store udvalg her.